2024년 하반기 부동산 서울 아파트 가격, 시장변화 전망.

2024년 하반기 부동산 서울 아파트 가격, 시장변화와 전망.

서울을 중심으로 한 2024년 부동산 시장 동향에 대해 굉장히 중요한 변화가 일어나고 있습니다.

2024년 상반기부터 아파트 가격은 크게 상승하며 많은 주목을 받았지만, 하반기에 접어들면서 거래량이 급격히 감소하고 있는 모습입니다. 가격은 상승한데 비해 거래량을 줄어든 이 특이한 현상에 대해 관련하여 분석해 보고 차후 전망까지 알아보겠습니다. 

 

가격 상승과 거래량 감소

2024년 4월부터 7월까지 서울 아파트 가격은 상당한 상승세를 보였습니다. 특히 2021년과 2022년에 최고점을 찍었던 일부 아파트들이 그 고점을 넘어섰다는 뉴스도 있었습니다. 하지만 8월부터 거래량이 눈에 띄게 줄어들고 있습니다. 2024년 9월 29일 신고 기준으로 서울 아파트 거래량은 약 5,778건으로, 7월에 비해 2,000건 이상 감소했습니다. 이는 거래량이 증가하던 흐름과는 대조적인 현상으로, 시장이 변곡점을 맞이하고 있다는 신호입니다.

 

왜 거래량이 줄어들고 있을까?

거래량이 줄어든 이유로는 크게 두 가지가 제기될 수 있습니다.

첫째, 가격 상승으로 인해 실수요자들이 매수 여력이 줄어들었기 때문입니다. 아파트 가격이 오르면 실수요자들은 구매를 주저하게 되며, 이는 자연스러운 경제적 현상입니다. 예를 들어 볼펜 가격이 급등하면 실수요자가 줄어드는 것처럼, 아파트도 가격이 오르면 구매 여력이 부족한 사람들은 매수를 포기하게 됩니다.

둘째, 일부 전문가들은 정부의 대출 규제와 비수기를 이유로 들지만, 이는 잘못된 해석일 수 있습니다. 대출 규제는 9월부터 시행되었기 때문에 8월 거래량 감소와는 직접적인 관련이 없습니다. 또한, 대한민국 부동산 시장에서는 '비수기'라는 개념이 거의 사라졌습니다. 과거에는 명절이나 겨울철이 비수기였지만, 최근 몇 년간 이런 비수기 개념은 무의미해졌습니다.

 

매도 물량 증가

흥미로운 점은 2024년 하반기에 접어들면서 매도 물량이 다시 증가하고 있다는 것입니다. 2024년 9월 기준으로 서울 아파트 매도 물량은 약 8만 5천 가구로, 올해 초 대비 4천 가구 이상 증가한 상황입니다. 일반적으로 아파트 가격이 오르면 매도 물량이 줄어드는 경향이 있는데, 이번에는 오히려 반대로 매도 물량이 늘어난 현상이 나타났습니다.

이 현상은 부동산 소유자들이 가격 하락에 대한 우려를 가지고 있다는 신호일 수 있습니다. 더 이상 가격이 오르지 않을 것이라는 예측이 커지면서, 일부 소유자들은 "지금 팔지 않으면 나중에 가격이 더 떨어질 수 있다"는 생각을 하게 되는 것입니다.

 

매도 물량 증가와 거래량 감소의 영향

이러한 매도 물량 증가와 거래량 감소는 앞으로 아파트 가격에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 거래가 줄어들면 신고가가 찍히는 지역이 있더라도 이는 지속 가능한 현상이 아니며, 호가가 하락할 가능성이 큽니다.

공급이 증가하고 수요가 줄어들면 가격은 하락할 수밖에 없는 것이 자산 시장의 원리입니다. 특히 매도 물량이 다시 증가하고 있다는 점에서, 가격 상승에 한계가 있다는 신호로 해석될 수 있습니다. 매도 물량이 증가하면서 매수자가 부족해지면, 결국 가격 하락으로 이어질 수 있습니다. 즉, 공급은 증가하고 수요는 감소하는 현상이 2024년 하반기에 본격화될 가능성이 높습니다.

 

과거와의 유사성: 2009년과 2024년

부동산 시장은 사람의 심리와 경제 상황에 의해 움직이는 경향이 있기 때문에 과거의 패턴을 반복하는 경우가 많습니다. 2009년에도 비슷한 현상이 있었습니다.

서브프라임 모기지사태란 미국의 초대형 모기지론 대부업체들이 파산하면서 전 세계적으로 금융위기를 겪은 것을 뜻한다.

 

2007~2010년 사이에 서브프라임 모기지 사태로 인한 여파로 인하여 당시에도 서울 아파트 가격은 하락했다가 갑자기 상승세를 보였고, 대출 규제 완화와 금리 인하가 그 원인이었습니다. 

2006~2010년 서울 아파트 매매거래랭, 실거래 가격지수 변동표(표를 보면 2008년 12월부터 2009년이 지나는 기간동안 가격과 거래량 등 모든 지표가 뚝 떨어져있음을 확인할 수 있다.)

 

하지만 이러한 상승세는 지속되지 못했고, 2012년에는 아파트 가격이 크게 하락하는 결과를 낳았습니다.

2024년 역시 비슷한 경로를 따를 가능성이 있습니다. 무주택자들의 불안이 대출 증가로 이어져 실수요가 상승하고, 그 결과 아파트 가격이 상승했지만, 지속 가능성은 낮아 보입니다.

이는 대출 규제와 금리 인하라는 경제적 변수에 크게 의존한 상승이기 때문입니다. 따라서 대출이 더 이상 증가하지 않거나, 금리가 다시 상승할 경우, 수요가 줄어들면서 가격 하락으로 이어질 수 있습니다.

 

향후 시장 전망

2024년 하반기부터는 가격이 하락할 가능성이 크며, 특히 매도 물량이 계속 증가하고 거래량이 줄어든다면, 가격 조정은 더욱 가속화될 수 있습니다.

과거 2009년의 사례처럼, 현재 시장에서 일어나는 변화는 당장에는 긍정적으로 보일 수 있으나, 장기적으로는 가격 하락의 위험이 존재합니다. 따라서 현재 부동산 시장을 두 눈으로 바라봐야 합니다.

무주택자 입장에서만 시장을 보는 것이 아니라, 다주택자나 소유자 입장에서 어떻게 움직일지 고민해 볼 필요가 있습니다. 자산 시장은 사람이 움직이는 것이기 때문에, 사람들의 심리가 시장에 큰 영향을 미친다는 점을 항상 염두에 두어야 합니다.